Umowa przyrzeczona – co to jest?

W procesie zakupu nieruchomości kluczowym momentem jest podpisanie umowy przyrzeczonej. Na jej podstawie nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości. Czym dokładnie jest umowa przyrzeczona, kiedy się ją podpisuje i jakie są związanie z nią koszty? Wszytkie odpowiedzi znajdziesz poniżej.

Czym jest umowa przyrzeczona?

Umowa przyrzeczona tzw. Umowa końcowa jest to prawnie wiążąca umowa przenosząca własność nieruchomości. Podpisywana jest w formie aktu notarialnego, a jej poprzedzeniem jest umowa przedwstępna. Jej celem jest wykonanie zobowiązania zawartego w umowie przedwstępnej, czyli przeniesienie prawa własności z uwzględnieniem dodatkowych warunków pomiędzy stronami.

Czym charakteryzuje się umowa przyrzeczona?

Umowa przyrzeczona zawierana jest zawsze w formie aktu notarialengo i ma charakter ostateczny. Po jej podpisaniu nabywca staje się właścicielem nieruchomości a notariusz dokonuje niezwłocznie wpisu do elektronicznego systemu ksiąg wieczystych z wzmianką o zawartej umowie sprzedaży. Jest to informacja, że nieruchomość została sprzedana i w najbliższym czasie pojawi się wpis z nowym właścicielem w księdze wieczystej.

Umowa przyrzeczona musi spełniać wszystkie ustalenia zawarte w umowie przedwstępnej dotyczące ceny, terminu jej zawarcia, terminu wydania nieruchomości i innych indywidualnie uzgodnionych pomiędzy stronami.

Kiedy się podpisuje umowę przyrzeczoną?

Umowę przyrzeczoną podpisuje się po spełnieniu wszystkich warunków określonych umową przedwstępną między stronami. Najczęściej następuje po uzyskaniu finansowania na zakup nieruchomości (np. kredytu hipotecznego). Czasami też odroczoną sprzedaż stosuje się w przypadku gdy sprzedający zakładają opóźniony czas wyprowadzki bo np. Wykańczają inną nieruchomość do której będa się przeprowadzać.

Różnice pomiędzy umową przedwstępna a umową przyrzeczoną

Koszty umowy przyrzeczonej

Największym kosztem jest wynagrodzenie notariusza, który pobiera taksę notarialną, a wysokość tego wynagrodzenia zależna jest od wysokości transakcji. Określa to rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28.06.2024 i jest przedstawione w tabeli poniżej:

Należy zwrócić uwagę, że ustawa reguluje maksymalne stawki taksy notarialnej i podane kwoty są kwotami netto. Do podanych wartości należy doliczyć podatek VAT w wysokośći 23%.

Dodatkowymi kwotami są tzw. Opłaty stałe, czyli koszt założenia księgi wieczystej, wpisa prawa własności (200 zł), wpis hipoteki do KW (200 zł).
Podatek PCC pobierany jest przez notariusza przy umowie sprzedaży, a następnie odprowadzany do właściwego urzędu skarbowego. PCC zapłacisz również od ustanowienia hipoteki – 19 zł, płatne w urzędzie skarbowym – jeśli kupujesz nieruchomość, wspierając się kredytem hipotecznym. Jest to opłata za ustanowienie hipoteki, zabezpieczającej wierzytelność. Jeśli samodzielnie składasz wniosek o wpis hipoteki, to musisz też samodzielnie zapłacić PCC w urzędzie skarbowym.
Nie zapłacisz podatku PCC w przypadku zakupu mieszkania lub domu na rynku pierwotnym.

Umowa przyrzeczona a kredyt hipoteczny

W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, podpisanie umowy przyrzeczonej następuje dopiero po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej i spełnieniu warunków banku. Notariusz zamieszcza w umowie stosowny zapis o ustanowieniu hipoteki, a środki z kredytu zostają przekazane na konto sprzedającego zgodnie z umową. Warto zadbać o wcześniejsze skoordynowanie dat i dokumentów pomiędzy bankiem, notariuszem i stronami transakcji.