Wstęp
Popularność zakupu nieruchomości z rynku wtórnego w Krakowie jest bardzo duża. Klienci kupujący doceniają możliwość otrzymania gotowego produktu ale też są one często atrakcyjniejsze cenowo do nowych powstających inwestycji deweloperskich. Jest to z pewnością wygodne, ale stwarza możliwości do ukrycia potencjalnych wad lokalu przez sprzedającego, a niestety właściciele nieruchomości nie zawsze mówią wszystko, a czasami nawet lekko naciągają rzeczywistość.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego to ważna decyzja, która wymaga dokładnej analizy i sprawdzenia wielu aspektów. Niezależnie od tego, czy kupujesz nieruchomość dla siebie, czy jako inwestycję, warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii. Oto najważniejsze rzeczy, które należy sprawdzić przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego.
1. Stan prawny nieruchomości
Przed zakupem mieszkania koniecznie sprawdź jego stan prawny. W tym celu należy:
- Uzyskać odpis z księgi wieczystej, aby upewnić się, kto jest właścicielem i czy na nieruchomości nie ciążą hipoteki lub inne obciążenia, szczególnie w dziale III. Możesz to zrobić online w elektronicznej bazie ksiąg wieczystych
- sprawdzić podstawę nabycia – w jaki sposób doszło do nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela oraz czy w związku z lokalem posiadamy jakieś dodatkowe prawa? np. miejsce postojowe lub komórka lokatorska
- Sprawdzić, czy w mieszkaniu nie są zameldowane inne osoby. Zwyczajowo kancelaria notarialna prosi Sprzedającego o przestawienie takiego dokumenty do umowy sprzedaży nieruchomości.
- Upewnić się, że nieruchomość nie jest przedmiotem postępowań sądowych. Pomimo, że właściciel nieruchomości oświadcza takie rzeczy w akcie notarialnym, lepiej to zweryfikować i zapobiec potencjalnym problemom.
2. Stan techniczny mieszkania
Stan techniczny mieszkania może znacząco wpłynąć na koszty remontu i przyszłe wydatki. Zwróć uwagę na:
- Instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne i gazowe – sprawdź ich stan, wiek oraz historię ewentualnych napraw. Warto również zapytać o ostatnie przeglądy techniczne.
- Wilgoć i grzyb – sprawdź narożniki ścian, sufitów oraz miejsca za meblami. Oznaki pleśni mogą świadczyć o problemach z izolacją lub wentylacją.
- Stan okien i drzwi – ich wymiana może być kosztowna, dlatego warto sprawdzić, czy dobrze się zamykają, nie mają uszkodzeń i czy zapewniają odpowiednią izolację termiczną.
- Jakość ścian, podłóg i sufitów – pęknięcia mogą świadczyć o problemach konstrukcyjnych, a nierówne podłogi mogą sugerować wady budowlane.
- Stan budynku – jeśli to starszy blok, warto sprawdzić stan klatki schodowej, elewacji, dachu i windy, ponieważ ich remont może wpłynąć na przyszłe koszty.
- Zweryfikuj świadectwo charakterystyki energetycznej budynku i lokalu. Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia.
3. Lokalizacja i otoczenie
Miejsce, w którym znajduje się mieszkanie, ma ogromny wpływ na komfort życia. Sprawdź:
- Dostęp do komunikacji miejskiej – czy w pobliżu znajdują się przystanki autobusowe, tramwajowe, stacje kolejowe?
- Bliskość szkół, sklepów, przychodni oraz terenów zielonych – szczególnie istotne dla rodzin z dziećmi oraz osób ceniących komfort codziennego życia.
- Plany zagospodarowania przestrzennego – warto dowiedzieć się, czy w okolicy nie planuje się budowy nowych inwestycji, które mogą wpłynąć na jakość życia, np. dróg szybkiego ruchu czy osiedli wieżowców.
- Poziom hałasu – bliskość ruchliwych ulic, torów kolejowych czy zakładów przemysłowych może znacząco obniżyć komfort mieszkania.
4. Opłaty eksploatacyjne
Koszty utrzymania mieszkania mogą się znacznie różnić w zależności od lokalizacji i standardu budynku. Upewnij się:
- Jaka jest wysokość czynszu do wspólnoty lub spółdzielni i co wchodzi w jego skład.
- Ile wynoszą średnie rachunki za media (prąd, gaz, woda, ogrzewanie) – porównaj je z innymi nieruchomościami o podobnym metrażu.
- Czy budynek wymaga kosztownych remontów, które mogą wpłynąć na przyszłe podwyżki czynszu.
- Jakie są dodatkowe opłaty, np. za garaż, ochronę, monitoring czy fundusz remontowy.
- czy wspólnota mieszkaniowa posiada jakieś zadłużenia? np. kredyty?
5. Sąsiedztwo i wspólnota mieszkaniowa / spółdzielnia
- Porozmawiać z przyszłymi sąsiadami i dowiedzieć się, jaka jest atmosfera w budynku.
- Sprawdzić, czy w okolicy nie występują problemy z hałasem, np. głośne lokale usługowe, bary, kluby nocne.
- Zapytać o zarządcę nieruchomości – czy wspólnota mieszkaniowa działa sprawnie i czy inwestuje w rozwój budynku.
- Dowiedzieć się, jakie są zasady funkcjonowania wspólnoty – np. czy są restrykcje dotyczące zwierząt domowych czy wynajmu krótkoterminowego.
6. Historia mieszkania
Zapytaj właściciela o historię nieruchomości:
- Ile osób wcześniej w nim mieszkało?
- Czy były przeprowadzane większe remonty i modernizacje?
- Jaka jest przyczyna sprzedaży mieszkania? – warto upewnić się, czy sprzedaż nie jest związana np. z problemami technicznymi czy sąsiedztwem.
- Czy mieszkanie było wynajmowane? – jeśli tak, to warto sprawdzić jego stan, ponieważ intensywnie użytkowane lokale mogą wymagać większych remontów.
7. Bezpieczeństwo
Przed zakupem warto ocenić poziom bezpieczeństwa w budynku i okolicy:
- Czy budynek posiada monitoring, domofon lub ochronę?
- Jak wygląda sytuacja związana z parkowaniem samochodu?
- Czy okolica jest dobrze oświetlona i bezpieczna wieczorami?
8. Funkcjonalność mieszkania
Często w trakcie oględzin mamy wiele rzeczy na które należy zwrócić uwagę i zapominamy o zweryfikowaniu czy mieszkanie jest po prostu funkcjonalne. Co zbadać?
- czy w mieszkaniu jest odpowiednia ilość szaf na ubrania i rzeczy codziennego użytku. Niewątpliwym plusem będzie tutaj komórka lokatorska lub piwnica
- czy układ lokalu pozwala na bezkolizyjne, swobodne poruszanie się po przestrzeni
- czy kuchnia posiada wystarczająco szafek i półek na przetrzymywanie urządzeń, sprzętów itp.
Jakie pytania zadać Sprzedającemu?
Zastanawiasz się, jakie pytania zadać sprzedającemu przed zakupem mieszkania? Oto lista pytań, które pozwolą Ci lepiej poznać nieruchomość, jej historię oraz potencjalne ukryte wady. Każde z tych pytań może być decydujące dla Twojego wyboru. Pamiętaj — nie krępuj się pytać!
1. Dlaczego właściciel zdecydował się na sprzedaż?
Zrozumienie motywacji sprzedającego może być kluczem w negocjacjach i pomoże ocenić, czy nie ma ukrytych problemów z nieruchomością.
2. Jakie są opłaty związane z mieszkaniem? Czy mógłbym zobaczyć ostatnie rachunki?
Jeśli chcesz uniknąć niespodzianek finansowych, koniecznie zweryfikuj rzeczywiste koszty eksploatacyjne, w tym czynsz, rachunki za media i inne opłaty administracyjne.
3. Jak długo sprzedający posiadał to mieszkanie? Czy nieruchomość posiada księgę wieczystą?
Poznanie historii nieruchomości i jej statusu prawnego to podstawa do podjęcia przemyślanej decyzji inwestycyjnej.
4. Kiedy przeprowadzono ostatni remont?
Dzięki temu dowiesz się, czy wkrótce będziesz musiał przewidzieć dodatkowe prace remontowe oraz jakie elementy były modernizowane.
5. Czy lokal był wcześniej wynajmowany?
Wiedza ta może wskazywać na konieczność przyszłych prac remontowych lub wpłynąć na stan techniczny mieszkania ale też może pomóc w określeniu potencjalnych przychodów z najmu.
6. Czy do mieszkania przynależy komórka lokatorska i miejsce parkingowe?
Dla wielu osób te udogodnienia są kluczowe, w końcu nie chcesz każdego dnia tracić nerwów na poszukiwanie miejsca na zatłoczonym parkingu. Jeśli jest jest miejsce dedykowane zorientuj się, czy stanowi odrębną nieruchomość czy jest przynależne do lokalu,.
7. Czy w cenie mieszkania zawarte jest wyposażenie?
Znajomość tego, co zostaje w mieszkaniu, pozwoli Ci oszacować dodatkowe wydatki na umeblowanie i sprzęt AGD.
8. Jakie dodatkowe udogodnienia oferuje budynek dla mieszkańców?
Komfort życia to nie tylko mieszkanie, ale też otoczenie – warto zapytać o dostęp do windy, rowerowni, ochrony, monitoringu czy terenów wspólnych.
9. Czy niedawno przeprowadzono remonty lub modernizacje w budynku?
Stan techniczny budynku może wpłynąć na Twoje przyszłe koszty eksploatacyjne, zwłaszcza jeśli planowane są duże remonty.
10. Kiedy nieruchomość będzie dostępna?
Ważne jest, aby dopasować datę przeprowadzki do Twoich potrzeb i uniknąć zbędnych komplikacji logistycznych.
Odpowiedzi na te pytania pomogą Ci podjąć świadomą decyzję i uniknąć niespodzianek po zakupie mieszkania.
Podsumowanie
To najważniejsze aspekty, które warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości. Pamiętaj również o sposobie zawierania umów ze Sprzedającym. Są tutaj ważne aspekty, które powinny chronić Twoje interesy bo umowę pisze się na złe czasy. Nie zapomnij również o dokładnym spisaniu elementów ruchomych przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu. Doświadczony agent nieruchomości pomoże Ci z tym bez najmniejszego problemu, więc jeśli szukasz pomocy w zakupie nieruchomości skontaktuj się ze mną.
